Seit dem 1. Januar 2025 wird die Grundsteuer nach neuem Recht erhoben. Bayern hat sich dabei gegen das Modell des Bundes entschieden und ein eigenes Gesetz beschlossen, das Bayerische Grundsteuergesetz. Es beruht auf einem reinen Flächenmodell: Maßgeblich sind die Größe des Grundstücks und die Fläche der Gebäude, nicht ihr Wert. Für Eigentümer in Landshut und im übrigen Freistaat bedeutet das, dass viele Aussagen zur Grundsteuer aus anderen Bundesländern hier schlicht nicht zutreffen.

Warum die Grundsteuer neu geregelt wurde

Die bisherige Grundsteuer beruhte auf Einheitswerten, die in Westdeutschland zuletzt 1964 festgestellt worden waren. Das Bundesverfassungsgericht hat diese Bewertung 2018 für verfassungswidrig erklärt, weil gleichartige Grundstücke je nach Lage sehr unterschiedlich belastet wurden. Der Bund hat daraufhin ein neues Modell geschaffen, den Ländern aber erlaubt, eigene Regeln festzulegen. Bayern hat von dieser Möglichkeit Gebrauch gemacht.

So wird die Grundsteuer in Bayern berechnet

Die Berechnung erfolgt in drei Schritten. Zuerst ermittelt das Finanzamt aus den Flächen die sogenannten Äquivalenzbeträge:

  • Grund und Boden: 0,04 Euro je Quadratmeter Grundstücksfläche
  • Gebäude: 0,50 Euro je Quadratmeter Wohn- oder Nutzfläche

Im zweiten Schritt werden diese Beträge mit der Grundsteuermesszahl multipliziert. Sie beträgt grundsätzlich 100 Prozent. Für Wohnflächen gilt eine Ermäßigung auf 70 Prozent, Wohnen wird also um 30 Prozent entlastet. Weitere Ermäßigungen gibt es zum Beispiel für Baudenkmäler und geförderten Wohnraum. Das Ergebnis ist der Grundsteuermessbetrag.

Im dritten Schritt multipliziert die Gemeinde den Messbetrag mit ihrem Hebesatz. Daraus ergibt sich die jährliche Grundsteuer.

Ein Rechenbeispiel

Ein Einfamilienhaus mit 140 Quadratmetern Wohnfläche steht auf einem Grundstück mit 600 Quadratmetern:

  • Grund und Boden: 600 m² × 0,04 € = 24,00 €, Messzahl 100 %: 24,00 €
  • Wohnfläche: 140 m² × 0,50 € = 70,00 €, Messzahl 70 %: 49,00 €
  • Grundsteuermessbetrag: 73,00 €

Bei einem angenommenen Hebesatz von 500 Prozent läge die Grundsteuer bei 365 Euro im Jahr. Den tatsächlichen Hebesatz legt jede Gemeinde selbst fest; für Ihre Immobilie finden Sie ihn auf der Website Ihrer Stadt oder Gemeinde.

Was der Wert Ihrer Immobilie damit zu tun hat

Für die Grundsteuer in Bayern: nichts. Ein Haus in bester Lage am Hofberg und ein gleich großes Haus am Ortsrand werden bei gleichen Flächen gleich behandelt, Unterschiede entstehen erst durch den Hebesatz der jeweiligen Gemeinde. Auch eine Modernisierung oder gestiegene Marktpreise erhöhen die Grundsteuer nicht, solange sich die Flächen nicht ändern. Wer wissen möchte, was seine Immobilie tatsächlich wert ist, kommt deshalb um eine eigene Immobilienbewertung nicht herum.

Bescheide prüfen und Änderungen melden

Das Finanzamt erlässt den Bescheid über den Äquivalenzbetrag und den Grundsteuermessbescheid, die Gemeinde anschließend den Grundsteuerbescheid mit dem zu zahlenden Betrag. Einwände gegen die Berechnungsgrundlagen, etwa eine falsch erfasste Fläche, richten Sie deshalb an das Finanzamt. Die Einspruchsfrist beträgt einen Monat ab Bekanntgabe des Bescheids.

Ändern sich die Verhältnisse, zum Beispiel durch einen Anbau, einen Dachausbau oder eine andere Nutzung, müssen Sie das dem Finanzamt melden. Die Anzeige ist bis zum 31. März des Folgejahres fällig.

Grundsteuer bei Vermietung und Verkauf

  • Vermietung: Die Grundsteuer gehört zu den Betriebskosten und kann auf Mieter umgelegt werden, wenn der Mietvertrag das vorsieht.
  • Verkauf: Steuerpflichtig ist, wer am 1. Januar Eigentümer ist, und zwar für das ganze Jahr. Käufer und Verkäufer regeln die Aufteilung für das Verkaufsjahr deshalb üblicherweise im notariellen Kaufvertrag.

Fazit

Das bayerische Flächenmodell ist einfacher als das Bundesmodell: Wer die Größe seines Grundstücks, die Wohn- oder Nutzfläche und den Hebesatz seiner Gemeinde kennt, kann die Grundsteuer selbst nachrechnen. Prüfen Sie Ihre Bescheide auf richtig erfasste Flächen und melden Sie bauliche Änderungen rechtzeitig. Bei Fragen zu Ihrer Immobilie in Landshut und Umgebung spreche ich gerne persönlich mit Ihnen.